Bất động sản số đang là chủ đề thu hút sự chú ý của giới đầu tư. Hiểu một cách đơn giản, bất động sản số là loại sản phẩm bất động sản tồn tại trên nền tảng thực tế ảo (vũ trụ ảo – Metaverse), được xác định về vị trí, kích thước, như cách một bất động sản tồn tại ngoài đời.
Thời gian qua, nhiều bất động sản số đã được mua bán với giá rất cao, lên tới hàng triệu USD. Để rõ hơn về bất động sản số và giao dịch loại sản phẩm này, Tạp chí Đầu tư Tài chính đã có cuộc trao đổi với TS Hồ Quốc Tuấn, giảng viên Đại học Bristol, Anh quốc:
- Xin ông cho biết giao dịch bất động sản số trên Metaverse đã có từ khi nào và hiện tại quy mô thị trường này ra sao?
TS Hồ Quốc Tuấn: Việc mua bán bất động sản số trên Metaverse được chú ý từ khoảng 2017 khi Decentraland (một trong 4 nền tảng vũ trụ ảo lớn nhất hiện nay) bắt đầu thử nghiệm cho mua bán những “lô đất số” với giá chỉ vài chục USD. Hiện tượng này bắt đầu thu hút mối quan tâm của công chúng vào 2018 và một số hãng truyền hình lớn như BBC của Anh đã làm một phóng sự điều tra về mua bán bất động sản số trên Decentraland trong cùng năm. Đó có thể xem là một cột mốc của việc truyền thông đại chúng chú ý tới loại giao dịch này.
Hiện tại, theo trang thống kê giao dịch NFT NonFungible.com, những tài sản số liên quan đến bất động sản như Decentraland và Sandbox đều có mức giao dịch thuộc tốp 5 của thị trường hàng tuần, với giá trị giao dịch trong tuần dao động từ 9 triệu USD tới gần 20 triệu USD.
Tuy nhiên, nếu chúng ta quay lại lịch sử một chút thì thật ra từ trước 2007 đã xuất hiện ý tưởng tương tự. Năm 2006, Bloomberg đã có một bài viết về một “thế giới 3D số” Second Life, nơi người ta tạo ra một thế giới số với nhà hàng, tiệm ăn và cho thuê trên thị trường giao dịch Second Life. Những gì diễn ra hiện tại chỉ là đang tái diễn nó trên công nghệ blockchain và thực tế số (virtual reality).
- Tại sao nhà đầu tư lại sẵn sàng chi một khoản tiền rất lớn để mua một thứ không tồn tại ngoài đời thực? Nói cách khác, giá trị của bất động sản ảo này là gì?
Có thể nói trào lưu về một thế giới siêu thực (Metaverse) đang kích thích một số công ty đầu tư vào lĩnh vực này. Chúng ta đang thấy những câu chuyện như ngôi sao Justin Bieber tổ chức buổi trình diễn nhạc sống của mình trên Metaverse còn các nhãn hàng thời trang thì tạo ra các sản phẩm NFT của mình để bán.
Nếu có nhãn hàng thời trang và trình diễn nhạc sống trên Metaverse như vậy thì sẽ phải có nhu cầu về bất động sản số, hay ít ra là như các công ty đi tiên phong đầu cơ vào lĩnh vực này kỳ vọng. Người ta đang nói về cơ hội của những sự kiện thời trang, thể thao, trình diễn nhạc sống và cả những sòng bạc trên Metaverse.
Những công ty như Tokens.com bỏ gần 2 triệu USD để mua lại những mảnh đất số đó và bắt đầu phát triển những thương xá, khu thời trang. Họ kỳ vọng sẽ lập ra được một đế chế bất động sản số như những gì đã xảy ra trong thế giới thật. Họ đã “xây” một tòa tháp Tokens.com trên đó.
- Ông nhìn nhận về lợi - hại, cơ hội và rủi ro khi mua bán bất động sản số như thế nào?
Về cơ bản, mua bất động sản trên Metaverse lúc này là hoàn toàn đầu cơ. Đến lúc này, vẫn chưa ai có thể nói được rằng người ta cần bất động sản số để làm gì. Không ai bảo đảm là các sự kiện thể thao, âm nhạc trên Metaverse cần phải thuê một bất động sản ở đâu đó. Họ có thể nghĩ ra những cách thông minh hơn trên một thế giới đang phát triển hàng trăm thứ mới mỗi giờ.
Ngoài ra, giả sử là cần thuê bất động sản đi nữa, thì cũng có thể sẽ có nhiều đối thủ mới tự lập thế giới riêng của mình và bán bất động sản. Bất động sản ngoài đời thực là có giới hạn, nhưng trên thế giới Metaverse thì không ai đảm bảo ngày mai sẽ không có một đối thủ mới mở ra một thế giới mới. Và không ai có thể ngăn cản Justin Bieber đi tổ chức buổi trình diễn của mình ở chỗ mới với chi phí rẻ hơn cả.
Cơ hội ở đây chủ yếu cho những người tham gia sớm, biết được vị trí nào sẽ hút tiền của một số quỹ đầu tư mạo hiểm trong lĩnh vực tiền số (crypto), vốn chỉ thành lập trong giai đoạn 2020 - 2021. Nói cách khác, có một lượng tiền lớn được dự đoán sẽ đổ vào lĩnh vực này, và nó đã diễn ra, nên một số phương tiện truyền thông và cả một số sàn giao dịch lớn như Nasdaq hay một số nhà phân tích, chủ tịch quỹ đầu tư truyền thống nói về nó. Đơn giản là họ cũng là một phần của tiến trình đổ tiền thử nghiệm này.
Cần lưu ý rằng những công ty đi trước như Tokens.com đầu tư vì họ đang sở hữu một lượng tài sản số dưới dạng các đồng crypto đã lên giá mạnh. Vì vậy, một mảnh đất số khi quy ra USD lên đến mấy triệu USD đơn thuần là do giá các đồng crypto như ETH đã từ dưới 1 USD lên đến gần 4.000 USD. Nói cách khác, họ đang sở hữu rất nhiều crypto và có điều kiện thuận lợi để làm tiếp một “phi vụ” mạo hiểm nữa sau khi đã thành công với việc đầu tư sớm vào crypto.
Đa số nhà đầu tư nhỏ lẻ theo sau sẽ chỉ có thể hi vọng đây là một trào lưu tích trữ tài sản sẽ đẩy giá tài sản tăng 100-200 lần như Bitcoin, ETH hay một vài token game trên nền tảng blockchain trong năm qua. Nhưng không có gì đảm bảo nó không phải “bom xịt”. Một năm, người ta có thể ra 5-10 trào lưu trên thị trường NFT và có những cái là bom xịt. Tất nhiên, cũng có những bom tấn ngoài dự đoán như Bored Ape, bộ sưu tập hình các chú khỉ, có tổng giá trị giao dịch thị trường hiện tại trên tỷ USD.
- Chính phủ các nước phương Tây có ứng xử như thế nào trước hiện tượng mua bán bất động sản số?
Chính sách của các chính phủ phương Tây xếp bất động sản số vào các tài sản mã hóa vì nó thuộc nhóm NFT và đã có luật về tài sản mã hóa của nhiều nước như Anh, Mỹ, Singapore. Hoạt động kê khai thuế và cấp phép sàn giao dịch cũng đã được luật hóa và có cơ quan quản lý. Hầu hết thông tin này đều được công khai rõ ràng trên trang web hướng dẫn về thuế tài sản crypto.
- Ông nhìn nhận như thế nào về tương lai của việc mua bán bất động sản số?
Tôi nhìn nhận nó như một phần của trào lưu lớn hơn là đầu tư vào các tài sản NFT. Như chúng ta đã thấy, thực tế khối lượng giao dịch của các tài sản bất động sản còn thua xa so với một số các NFT “nghệ thuật” khác ví dụ như Bored Ape, vốn chỉ là các bức ảnh NFT các chú khỉ.
Khi giới đang sở hữu tiền số (đa phần là người trẻ) thích cái gì thì cái đó sẽ lên, bất kể nó là bất động sản hay hình ngôi sao, thậm chí hình một chú khỉ hay một chú mèo. Có rất nhiều người trẻ sẽ bắt đầu thừa kế nhiều triệu USD trong một vài năm tới do sự chuyển dịch trong dân số và do một số người già đã qua đời vì Covid-19.
Những người này có thể tạo ra một quá trình chuyển dịch một phần tài sản từ bất động sản thật hay vàng sang tài sản số. Vì vậy tương lai của bất động sản số phụ thuộc nhiều vào trào lưu do truyền thông và cộng đồng người đầu tư vào lĩnh vực crypto tạo ra.
- Khuyến nghị của ông đối với nhà đầu tư trong việc mua bán này?
Tôi cho rằng nếu đã xác định đây là đầu cơ thì phải xác định tâm thế là rủi ro rất cao và giá tài sản có thể lên xuống rất mạnh. Vì vậy không nên bỏ hết trứng vào một giỏ, nghĩa là chỉ mua bất động sản số hay token liên quan tới nó mà thôi.
Khác biệt của các sản phẩm đầu tư bất động sản số này so với những tài sản NFT hay crypto giá trị nhỏ là nó có giá trị lớn, quy đổi ra vài chục đến vài trăm nghìn USD, trong khi tính bất định, không biết trước được thì tương đương. Vì vậy, nếu nói crypto là một lĩnh vực đầu tư rủi ro cao, không giành cho mọi người, thì phân khúc bất động sản số này càng “kén khách” hơn.
Về cơ bản, các lô đất mua được có thể hôm nay đất vàng, ngày mai không còn vàng nữa vì người ta “đổi quy hoạch”. Không có nhà phát triển các bất động sản nào trên Metaverse cam kết họ không thay đổi quy hoạch cả. Và thế giới Metaverse đang thay đổi mỗi ngày.
Một cách ít rủi ro hơn là thay vì mua bất động sản số thì đi mua token của các nền tảng bất động sản số. Nó sẽ phù hợp với người có túi tiền nhỏ hơn. Tuy nhiên, bản chất nó không hoàn toàn là sở hữu bất động sản số, do đó nội hàm thật sự của việc đầu tư sẽ rất khác và cần tìm hiểu kỹ.
Hơn nữa, khi đã tham gia vào lĩnh vực này thì nên nhớ rằng mọi thứ đều có thể trở về số 0 qua đêm. Hãy tạo một danh mục đầu tư hợp lý mà phần phân bổ cho tài sản số nếu có trở về 0 cũng không khiến bạn tổn thất quá nặng.
Mặc dù có thể thấy xu thế đầu tư vào các tài sản mã hóa đã không chỉ còn là chuyện của giới trẻ và các quỹ mạo hiểm, mà đã thu hút cả các định chế tài chính lớn và truyền thống, nhưng với nhiều trào lưu mỗi năm như vậy, bất động sản số cũng chỉ là một trong số đó mà thôi. Nó có thể là trào lưu chính của 2022 như một số người dự báo, cũng có thể là bom xịt. Người viết kịch bản và nhà sản xuất không quyết định kết quả cuối cùng sau khi phim ra rạp, bất kể câu chuyện hay ra sao.
