Mua bán, nhà đất là một giao dịch dân sự có giá trị tài sản lớn, người mua cần cẩn trọng với 4 loại hợp đồng để tránh “trắng tay”. Dưới đây là tư vấn của luật sư Nguyễn Văn Thắng - đoàn luật sư tỉnh Ninh Thuận.
Hợp đồng viết tay
Hợp đồng viết tay là hình thức mua bán, chuyển nhượng nhà đất do 2 bên tự lập và ký với nhau. Không có cơ quan thẩm quyền hay tổ chức công chứng nào xác nhận nên hợp đồng này không được công nhận về mặt pháp lý.
Do vậy, rủi ro cao khi xảy ra tranh chấp, kiện cáo, đã có nhiều trường hợp một mảnh đất bán bằng giấy tờ tay cho nhiều người hay đất bị thế chấp ngân hàng nhưng vẫn mang đi bán.
Hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là biểu mẫu ghi chép thỏa thuận đặt cọc giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán nhà.
Tuy nhiên, Tại Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự có đề cập sơ bộ đến hành vi đặt cọc nhằm mục đích để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trước thời điểm ký kết hợp đồng. Thế nhưng, Luật Kinh doanh Bất động sản không có quy định về đặt cọc là điểm bất cập đáng lưu ý, đây là lỗ hổng lớn.
Lợi dụng kẽ hở này của pháp luật, các tổ chức, cá nhân bán nhà, đất hình thành trong tương lai trái pháp luật, sử dụng hợp đồng đặt cọc, với giá trị đặt cọc lớn, gây rủi ro cho khách hàng. Trong lúc Luật Kinh doanh bất động sản quy định sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được nhận thanh toán lần đầu của khách hàng không quá 30% giá trị hợp đồng.
 |
| Mua bán, nhà đất là một giao dịch dân sự có giá trị tài sản lớn, người mua cần cẩn trọng |
Thực tế, có rất nhiều trường hợp bán nhà, đất thu tiền cọc vượt xa tỷ lệ này. Nếu dự án xảy ra cố, khách hàng có thể bị "chôn" tiền, thậm chí rơi vào thế yếu nếu muốn đòi lại tiền cũng khó vì luật thiếu chế tài và quy định về hành vi đặt cọc còn quá lỏng lẻo.
Hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền hay là một hợp đồng, có sự thỏa thuận thống nhất ý chí giữa các bên. Nói cách khác, đây thực chất là một loại giao dịch “giả” để che đậy một giao dịch khác.
Người mua có thể bị lấy lại nhà, quyền sử dụng đất đã mua khi bên ủy quyền chết hoặc chấm dứt tồn tại, khi bên bán thay đổi ý định. Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào.
Nhà đất đã mua có thể bị Nhà nước thu hồi mà người mua (bên được ủy quyền) không được bồi thường. Bởi khoản bồi thường chỉ dành cho người sử dụng đất hợp pháp, nói cách khác là đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bên ủy quyền).
Hợp đồng góp vốn
Hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hợp tác đầu tư đối với việc mua bán bất động sản về bản chất là hình thức huy động vốn để thực hiện dự án. Nếu bất cẩn, khách hàng có thể bị chiếm dụng vốn.
Quy định pháp lý về kinh doanh bất động sản dưới hình thức ký kết hợp đồng góp vốn cũng chưa được hoàn chỉnh. Khiến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng chưa được chặt chẽ, khó giải quyết thỏa đáng nếu có tranh chấp xảy ra.
Bích Trần
